物业服务全流程(上)

浏览量: 发布于：2018-06-25

交接房屋

1. 业主身份：按开发商提供的业主清册，让业主出示身份证件及买卖合同，核实身份。

2. 业主相关资料：复印业主身份证，收集业主应该交与物业的通知及资料。

3. 业主填写《业主档案》：业主须填写完整，特别请业主留下紧急情况之移动通讯联系方式和生日。

4. 签署《安全责任制书》：向业主说明签署《安全责任制书》的重要性质。

5. 计算业主应交各种费用：从当日开始计算，预收半年。在《房屋交接表》上记录好起止时间。

6. 请业主交费：收取相关费用。

7. 准备好业主钥匙、业主手册、装修手册：向业主说明钥匙使用方法，如有整改项目，征求业主意见，留一把整改。

8. 向业主简单介绍我们的公司及服务，说明我们的服务热线。

9. 发放相关资料：向业主发放钥匙及有关资料,请业主在<文件签收表>上签字

10. 在《房屋交接汇总报表》上作记录：每接受一套，即做登记;对未接房屋，作好原因登记。

相关记录表格：《房屋交接表》、《业主档案》、《房屋交接汇总报表》、主清册、房屋交接验收表、交接遗留问题整改记录表、交房日报表\交房文件签收表

办理装修

1. 业户提出申请，向业主说明所需程序和准备的资料：提前准备一份《装修申报须知》，给业主一份。

2. 指导业主填写装修申请表、装修承诺书：申请表和承诺书必须业主签字，如业主不能亲自来办理，须出示委托书。

3. 收集业主及装修公司有关装修申请资料,核实是否符合规定：装修施工图纸，包括平面图、天花图、管线及电力、弱电布置图、剖面图等，加盖装修公司公章。

装修公司负责人身份证、营业执照、施工资质证书复印件各一份，并加盖鲜章。并核实上述证书是否有效。如涉及商业性质或重点装修场所，还须提供设计资质证书。

4. 将装修申请资料整理成套,交工程部审批：在1个工作日内审批完毕，并通知客户;客户部、工程部负责人或授权人审批签字。

5. 如涉及消防报建、结构改动、煤气改动等，须请业主向有关政府部门报批：如涉及，向业主说明;准备好消防报建、结构改动、煤气改动等流程、申请表、所需资料、政府主管部门电话及地址等办事指南，方便业主办理。

6. 通知业主审批情况，并请业主在审批表上签字确认：审批后，请业主认可审批内容并签字

7. 签署装修管理服务协议：原则上装修管理协议由业主签字，但业主可通过《装修承诺书》委托装修公司签署。

8. 向业主说明装修中的禁止事项和注意事项：除了书面规定外，口头特别向业主强调现场防火、施工施工、搬运时间、施工秩序、文明安全施工等注意事项，及禁止改变外观、安装防护栏等禁止事项。

9. 业主交纳相关费用：收银员向业主出示公开收费标准，包括装修押金、管理服务费、清运费、出入证等收取标准，并解释各项费用收取之性质和用途。申请表上交费栏，由收银员按收费标准计算、填写，并收取。

10. 发放施工进场证，办理工人出入证：施工进场证上注明公司服务电话，以便装修工人紧急情况之需。贴于大门外。在《装修工人出入证办理表》上做登记。

11. 带领装修公司或业主到房屋作入场验收，双方签署《进场装修确认表》：装修前，带领装修公司作入场确认，避免设备设施损坏，责任不清扯皮。

12. 向其他部门发放《业主装修入场通知单》，客户中心做每日巡查：每入场一家，客户中心向其他部门签发《装修入场知会单》，每入场一家，客户助理做每日巡查，随时掌握装修动态。

13. 装修监管：客户助理、工程部、保安部每个部门每日巡视，并作记录。

如发现轻微违章，及时向工人或负责人口头提出整改或警告;如严重违章，即拟写3份《违章整改表》，首先向业主电话通报，取得业主谅解和支持后，再向装修公司负责人通报。并将书面违章记录找两当事人签收。

对违章按协议收取违约金的，在《违章整改表》记录，项目经理签字认可后，客户助理存档到业主档案内，以备退还押金时，予以扣除。

违章材料、乙炔气罐、电焊工具等未经书面同意，不得入内。如需动火，必须严格办理《动火审批》。

现场巡视签到表、巡视记录表由客户助理更换回收存档。

14. 受理业主装修中的合理诉求，积极协助业主装修，帮助解决有关需要：装修过程，既做到严格监管，又做到热情服务，积极帮助业主或装修公司解决有关需求。

15. 装修完毕，业主提出验收申请，安排工程部、保安部竣工验收，并做记录，对不合格施工向业主说明：业主填写《竣工验收表》。

与业主约好具体验收时间。

客户助理通知工程部、保安部负责人。

对验收存在的问题，在表上记录。并向业主说明原因和整改措施、方法。

16. 自竣工验收之日起3个月以后，通知业主或装修负责人退还装修押金。退还时，须业主、装修公司、项目中心负责人三方进行退款验收签字，并作记录

1/退还时，确认有无引致公共利益、相邻业主利益受损，如违反禁止事项，漏水等。

2/如装修公司提出退还，则需通知业主，由业主同意。

3/客户助理负责办理退还，翻阅历史记录，扣除违章违约金及应付水电费等费用后，在表上记录应退费用。

4/项目经理在退还同意表上签字。

5/收银员作《押金退还备忘表》记录。

相关记录表格和文件：装修管理协议、装修管理规定、装修申请表、装修承诺书、入场确认表、装修掌控表、出入证办理登记表、临时出入证、巡视签到表、巡视记录表、违章整改通知书、装修入场知会单、竣工验收表、安全防火责任制书、动火审批表、装修办理报表、押金退还备忘表

客户入住

1. 确认身份

1/一般以客户搬家为准，并确认业主身份

2/若是租户入住，须向业主核实，业主出承诺书和房屋租赁协议

2. 祝贺

1/客户助理向业主表达乔迁新居祝贺，并询问业主需求。

2/若是VIP客户或公司实际需要，可送鲜花和贺卡祝贺。

3. 知会：向内部各部门发《入住知会单》，以重点服务，如楼层环境等。

4. 服务：告知客户服务电话及措施，协助解决电话、网络、有线电视开通事宜，办理车场月卡等。

5. 收费：收银员标注该户入住信息，开始特别留意收费时间段。

6. 登记：客户助理在《客户入住记录表》上记录业主入住时间。如是租户，则请其填写《租户信息表》，提供户主有关身份证明。并签署《安全责任制书》，

7. 入住：更新档案员将入住资料更新。

相关记录和文件：入住知会单、客户入住记录表、租户信息表、业主承诺书

物品放行

1. 确认客户身份：核实携带人是业主还是租户，是小孩子、保姆还是公司职员等。

2. 确认放行物品名称：携带人申报搬运物品名称、数量。

3. 确认物品出门性质及原因

3.1/ 出门性质及原因有：搬家迁出、临时携带物品。

3.2/如客户频繁、非正常临时搬运单件物品出门，则引起注意。

3.3/ 物品放行种类：限大件物品如家具、办公桌、电脑、电器、纸箱、大件包裹和袋子等。

4. 与收银员确认交费情况：搬家迁出的，需结清所欠费用，包括截止当日水电气、物管费用。否则，一律不得放行。

5. 与户主或业主核实意见：

5.1/ 若是租户迁出，客户助理须电话向业主核实，征得业主同意。

5.2/ 若非业主本人，如亲属、保姆、家政、劳务工等携带物品，应电话向业主核实，征得业主同意。

5.3/ 若是办公单位职员携带货物或物品出门，应电话向该公司负责人核实，征得该公司同意。

5.4/ 向业主之电话核实，应在《出门条》上做好记录，记录向业主去电时间及核实意见，以免日后扯皮。

5.5/ 如联系不上业主，暂不放行。

6. 开《物品放行条》，经办人、业主和携带人分别签字：

6.1/ 放行条记录完整、清晰，在空白处划线。

6.2/客户中心经办人、携带人、业主三方签字。

7. 《物品放行条》存档：物品放行条一式二联，存档联由客服部档案员存档。客户联，由客户出门时交给保安。

相关记录：物品放行条

客户来访来电

1. 客户来访，客户助理(前台接待)立即放下手头工作，起身站立迎接，热情说“您好，有什事需要帮助的吗”，示意客户请坐。并主动送上一杯水。

2. 三声之内接听电话，接听电话礼貌用语：“您好，XXX物业服务客户中心”

3. 倾听客户来访需求：

3.1/认真听客户的意见或询问。

3.2/重大、紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。

4. 回答客户询问：对客户提出的需求或意见，做出满意答复或处理意见，向客户表示出客户中心很重视、很认真对待这件事情。

5. 作记录：在《客户来电来访记录表》上作记录，根据来电显示，记录好客户来电号码

6. 送客：礼貌说“请慢走”

7. 跟进处理：对客户反映的问题及时回复或转报给其他部门处理，客户助理负责回答客户

相关记录：客户来电来访记录表

客户需求、建议受理

1. 礼貌热情受理：接到需求或建议，不能能当场给客户答复或处理完毕的，10分钟内转报相关部门处理。重大紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。

2. 记录：在《客户需求、建议受理表》上做记录

3. 跟进：跟进、督促处理情况

4. 回复客户：任何需求、建议在受理后1天内做出处理和回复;或在事前给客户承诺的时间内做出回复。

5. 整理、汇总、总结、存档：每周五下班前对本周受理事项汇总、报表

相关记录：客户需求、建议受理表

投诉受理

1. 接待、受理

1.1/ 在接待客户投诉时，请客户入座。耐心倾听客户投诉，不要随意辩解，听清内容，不要打断业主说话，更不能急于表态;

1.2/ 待客户讲完，要进一步问清有关情况;切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导业主叙述清楚实际情况;

1.3/受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止;对不能解决的投诉，应婉转地向业主讲清楚，并确定下次回复的时间。

1.4/对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚的回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决;

1.5/处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于业主意见受理表内，由客户加盖意见后收回存档。

1.6. 重大投诉，必须马上报告部门主管或公司领导。

2.界定投诉性质

2.1/投诉性质由项目主管界定。

2.2/根据经验和实际情况，界定投诉是有效投诉还是无效投诉;若是无效投诉，也应该礼貌、耐心向客户解释清楚，消除误解。

2.3/若是有效投诉，则界定投诉轻重：重大投诉、重要投诉、轻微投诉。

2.4/重大投诉范围：

· 公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差距，经客户多次提出而得不到解决的投诉。

· 由于公司责任给客户造成经济损失或人身伤害、产生心理恶劣影响的。

· 有效投诉在一周内得不到合理解决的投诉。

· 涉及突然大面积停电、停水或设备设施突然停止运行，引致客户投诉的。

· 同时引起5个客户以上就同一事件投诉的。

· 其他公司认为系重大投诉的。

2.5/重要投诉：

· 客户提出的合理需求，没有得到及时解决，严重影响客户正常办公和房屋使用的。

· 服务过失或员工服务态度恶劣，客户怨气非常大的。

· 其他公司认为是重要投诉的。

2.6/一般轻微投诉：

· 指因公司的设施、设备和管理水平问题、员工服务态度问题，给客户造成的生活、心理、工作造成轻微不便或影响，造成客户轻微怨言，可以立即较易通过改进而得到解决的问题。

3. 向客户作出初步处理或回复意见:

3.1/ 能现场答复处理方式或结果的，可立即作出客户可能满意或需要的结果意见。

3.2/不能及时作出明确处理意见的，给客户一个“受重视”和“尊重”的答复：“好的，我们接下来进行整改”，“我们下来立即调查”等。

4. 向上级或其他部门报告:

4.1/接到重大投诉、重要投诉立即向上级报告，并根据实际情节和事件进展，由上级向公司领导报告。

4.2/接到的投诉，首问责任人不能处理的，在接到投诉10分钟内转报其他部门。

5. 记录首问责任人在《客户投诉、意见记录表》上记录。

6. 处理、跟进

6.1/客户助理(前台接待)填写完毕《客户投诉、意见记录表》。客户中心主管(经理)在《客户投诉、意见记录表》上签署处理意见。

6.2/被投诉部门负责人在客户助理处领取《客户投诉、意见记录表》。按规定时效处理。

6.3/客户助理收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后，将情况上报项目主管或经理，并在当天将处理结果及时回复给投诉的客户，并在《客户投诉、意见记录表》上注明回复时间。

6.4/投诉处理时限：

· 轻微投诉：能及时解决的，应立即解决或回复，或按客户要求的期限内处理完毕。如特殊情况，限半日内处理完毕，超时需经主管经理批准。

· 重要投诉：一般在1日内处置完毕，超时需经管理部经理批准。

· 重大投诉：应当在2日内给投诉的客户明确答复，解决时间不宜超过15日。

7. 回复处理意见: 客户助理收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后，将情况上报客户经理，经理同意处理结果后，在当天将处理结果，以《客户建议/意见受理回复表》回复给投诉的客户。

8. 回访:在投诉处理完毕后，1天内客户助理安排回访。回访率100%。

9. 统计、报表:每周对投诉事件进行统计、分析，将统计、分析结果并填写《部门日、周汇报表》。

客户回访

1. 回访范围确定:

1.1/客户报修、客户投诉、客户意见、客户提出善意建议等处理、完成后需回访

1.2/安排的大型社区活动。

2. 回访时间安排:

2.1/报修、投诉、意见回访。

2.2/救助客户等事后回访，大型社区活动等事后回访

3. 回访人:客户助理负责回访

4. 回访内容:

4.1/ 询问客户我们处理好了没有;

4.2/ 对处理满意否

4.3/ 您还有意见和建议吗

5. 回访记录:在相关登记表上完整记录

6. 回访统计、报表:每礼拜未统计本周回访情况，填写《部门日、周汇报表》，上报领导

客户访问

1. 访问方式：

面对面主动访问单个客户，征求客户意见和满意度

可上门、电话、在小区公共场所、客户办公室等方式找客户交流,这样更有利于提高物业形象和服务亲和力，随时掌握客户满意度和不足之处

2. 访问频次规定：

部门每月访问客户不少于10人

客户助理每月访问客户不少于20人

3. 访问内容:按《访问客户记录表》内容访问或根据实际需要

4. 随机确定访问对象:根据客户自愿，向客户说明原因，取得客户好感和支持

5. 做好访问记录:在《访问客户记录表》记录

6. 跟进处理客户意见:按《客户投诉、意见或建议》之程序处理、回复

7. 存档：将相关资料存档

相关记录：《访问客户记录表》、《客户需求、建议受理表》

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